Закладные листы: Средства для предоставления кредита ба нк добывает путем продажи

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном бан­ке имеются соответствующие инструкции,

Закладные листы:  Средства для предоставления кредита ба нк добывает путем продажи

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном бан­ке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатыва­ются правлением банка и заверяются государственными органа­ми надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Таким образом, условия, на кото­рых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала, на основе биржевого курса долговых обязательств.

Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, полу­чаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина в том что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредни­ческую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = курс продажи — бо­нификация. Например, банк продает закладные листы на номинальную сумму 100 000 нем. марок и получает за вычетом бонификации 97% этой суммы, т.е. 97 000 марок. Кроме бони­фикации, банк несет также другие расходы (реклама, печатание ценных бумаг, обработка заявок и пр.). Эти расходы также вы­ читаются из выручки от продажи ценных бумаг.

Это значит, что банк может выплатить сумму кредита меньше 97%, напри­мер 95%. Потеря на курсе ценных бумаг при продаже их ниже номинальной цены возмещается банку не сразу, а в процессе погашения кредита, когда заемщик, получивший 95% суммы, выплачивает 100%. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты на все время действия эмиссии.

Кроме того, банк несет собственные текущие расхо­ды. Следовательно, процентная ставка должна покрывать не только выплату процентов держателям ценных бумаг, но и текущие расходы банка.

Например, банк продает 6%-ные закладные листы. Значит, кредиты, предоставляемые за средства от их продажи, должны облагаться процентной ставкой не менее 6,5%.

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по за­кладным листам в течение всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются на срок 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка ус­ловий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по заклад­ным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту.

На практике требование банком процентов за предоставление кре­дита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано.

Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подгото­вить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен про­дать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям. С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сра­зу, а например, по продвижению строительных работ.

Проценты банк получит только после выдачи кредита.

Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и посту­плением процентов за кредит, и необходим процент за предостав­ление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досроч­ной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выпла­ты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время дейст­вия закладных листов.

Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомни­тельном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты.

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кре­диты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничест­во выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвига­ется за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недос­таточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспе­ченными привилегированными ипотеками и ипотечными долга­ми. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обя­зательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низ­ком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем госу­дарственного доверенного лица.

Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия.

В слу­чае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредито­рами банка.

Основной целью вложения капитала в закладные листы яв­ляется надежное вложение капитала, принадлежащего несо­вершеннолетним, через их опекунов; создание средств для по­крытия договорных обязательств частными страховыми компа­ниями; получение ссуды под залог в государственных земель­ных банках.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. На­ряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обо­значены сумма выплаты процентов и дата выплаты.

Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купо­на.

Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекоменду­ется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответст­вующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобаль­ного сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и за­нимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Источник: http://www.newreferat.com/ref-45191-2.html

Ипотечные банки и их операции

Закладные листы:  Средства для предоставления кредита ба нк добывает путем продажи
ировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как он не знает, с чем это связано.

Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

Чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым он оплачивает проценты их держателям.

С другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только после выдачи кредита.

Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением процентов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0,25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем же срок выплаты процентов устанавливается не менее 10 лет, т.е. время действия закладных листов.

Если бы заемщик имел право вернуть кредит вскоре после его получения, банк оказался бы в сомнительном положении, когда он был бы вынужден выплачивать проценты по ценным бумагам, не имея поступлений процентов за кредиты.

В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки.

В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются долговыми обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующими вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их по низкому курсу.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица.

Своей подписью на закладном листе он подтверждает наличие необходимого покрытия.

В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основной целью вложения капитала в закладные листы является надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы выпускаются различного достоинства. Наряду с самой закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначены сумма выплаты процентов и дата выплаты.

Держатель акции может получить проценты по предъявлению этого купона.

Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный банк или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важное значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы, как правило, пускаются ипотечным банком в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, что предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Организационная структура и функции.

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв.

стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в.

в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.

В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставлявшие кредиты судостроительным компаниям под строящиеся суда.

Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития.

Главной сферой ипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Ипотека (от греч. hypotheke залог, заклад) залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов.

Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось.

В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.

Динамика развития ипотечных банков19Н193419481966. 197019801990Количество банков39302043313031Как видим, сокращение числа ипотечных банков в Германии происходило в период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем повышательная тенденция развития экономики в 50 60-х гг.

способствовала росту числа банков. В конце 60-х гг. в ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных судостроительных банков и 14 государственных ипотечных. Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк, Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипотечный банк (г.

Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым «гроссбанкам».

Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: «Дейче Пфандбрифан-штальт» с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.

Другие частные и государственные ипотечные банки также контролировались гроссбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (708090-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.

Во Франции также действуют ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является «Креди фонсье де Франс» старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г.

Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 6070-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций.

Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов.

Вторым направлением деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное стро

Источник: https://www.studsell.com/view/53827/?page=2

5 фактов о закладной. Что такое закладная, зачем она нужна, зачем кредиторы ее продают

Закладные листы:  Средства для предоставления кредита ба нк добывает путем продажи

Закладная это ценная бумага. Именная ценная бумага.

Именная она, потому что выписывается, т.е. оформляется, конкретным лицом (должником и залогодателем) на конкретное имя, а именно, на имя конкретного кредитора – залогодержателя.

Вообще закладная должна составляться не банком, а самим физическим лицом, которое взяло кредит и предоставило в залог свою недвижимость. Если недвижимость в залог предоставило третье лицо, то и оно участвует в составлении этого документа.

Защита покупателей квартир в новостройках. Что нового?

Но фактически все происходит не так.

Закладную составляет банк, заполняя за клиента все нужные поля. Заемщику и залогодателю остаётся только подписать закладную. Но по закону считается, что составил ценную бумагу заемщик и залогодатель.

Факт № 2

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой.

Закладную нельзя купить на рынке ценных бумаг, как, например, ценные бумаги некоторых публичных предприятий, типа, Сбербанка или Газпрома. Вот их ценные бумаги, а точнее сказать, акции, можно прикупить.

Факт № 3.

Закладная удостоверяет сразу 2 права ее владельца:

  • право требования возврата кредита;
  • право обращения взыскания на объект недвижимости, который является предметом залога (если заемщик будет недобросовестно платить по кредиту).

Факт № 4

Чтобы закладная стала ценной бумагой она должна содержать обязательные 14 пункта.

В закладной по закону обязательно нужно не забыть указать 14 пунктов. А именно, вот такие сведения о:

  • заемщиках;
  • залогодателях;
  • кредиторе – залогодержателе;
  • кредитном договоре (договоре займа);
  • сумме кредита, размере процентов, порядку их расчета;
  • порядке уплаты долга и процентов;
  • объекте недвижимости – предмете залога;
  • стоимости недвижимости, подтвержденной заключением независимого оценщика;
  • праве, в силу которого недвижимость принадлежит залогодателю, включая сведения об органе регистрации, который зарегистрировал это право;
  • наличии/отсутствии обременений на недвижимость;
  • регистрации ипотеки;
  • дате выдачи закладной.

Ну и само слово “Закладная” ОБЯЗАТЕЛЬНО должно присутствовать в заголовке. Также в закладной должны стоят подписи заемщиков и залогодателей (если последние это третьи лица).

Кредитор может указать в закладной и другие сведения. Некоторые банки вместо включения в закладную дополнительных условий просто сшивают вместе с закладной экземпляр кредитного договора.

Кстати, теоретически, некоторые условия закладной могут размещаться в интернете на сайте кредитора или публиковаться в СМИ с тиражом не менее 10 000 экземпляров. Тогда при оформлении закладной в ней просто дается указание на источник публикации.

Порядок оформления закладной

Закладная, как правило, составляется в день заключения договора купли-продажи квартиры и кредитного договора. Хотя она может быть составлена и потом, в любой момент до полного погашения кредита.

Закладная передается вместе с остальными документами по сделке купли-продажи в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все листы закладной нужно пронумеровать и сшить.

Когда  регистрация прав на недвижимость завершена, сотрудник органа госрегистрации проставляет на закладной сведения о правах (собственность и ипотека), заверяет эти сведения своей подписью и печатью, и выдает закладную кредитору – залогодержателю, проставляя в закладной еще и дату ее выдачи.

Если госорган ошибся при заполнении «своих» сведений (а такое бывает, как ни странно, часто), он должен исправить ошибку в явной форме и заверить ее исправление.

Факт № 5.

Закладную кредитор может продать другому лицу, не спрашивая согласия заемщика и залогодателя.

Зачем нужна закладная? Продажа закладной

А вот мы и добрались до того, а для чего, собственно, требуется этот дополнительный документ. Ведь есть кредитный договор, есть договор об ипотеке (или договор купли-продажи с ипотекой в сиду закона), не много ли всего?

Еще один документ, а именно, закладная, нужен для упрощения «продажи» кредита. Бывает так, что ваш кредит банк не может держать у себя на балансе и продает его кому-нибудь другому, в другой банк, например. Или рефинансирующей компании.

Если нет закладной, то сделка продажи кредита (а если быть точнее, сделка переуступки прав по кредиту) сложная – нужно составить договор уступки прав по кредитному договору и договор уступки прав по договору об ипотеке.

И не просто составить, а зарегистрировать их. А если продаваемых кредитов много? Очень много… Представили? На каждый кредит нужно составить минимум по 2 договора минимум в двух экземплярах. Потом все договоры отнести в Росреестр для перерегистрации.

В общем, сложно все это.

Зачем банки продают ипотеку?

А вот, если есть закладная (а мы помним, что она удостоверяет сразу 2 (!) права), достаточно на закладной написать «Передаю права тому-то по такому-то договору с такой-то даты». И все! Даже регистрировать это не нужно. Можно, но не нужно. Продажа закладной более простая сделка для кредитора.

Именно поэтому в закладной обязательно сразу предусматривают место для отметок о передаче прав на закладную новому владельцу. И не одно место, а сразу несколько, т.к. кредит может «кочевать» от одного кредитора к другому.

А можно еще больше упростить процесс передачи кредита новому владельцу, указав в закладной, что она будет хранится в депозитарии. Тогда все делает депозитарий, на закладной при передаче прав даже писать ничего не нужно.

Погашение кредита

Если заемщик полностью погасил кредит, то банк, выдавший кредит (или текущий владелец закладной, если кредит «продали») делает на закладной отметку, что кредит погашен, передает заемщику комплект документов, включая закладную и справку о полном погашении кредита, и заемщик идет в орган госрегистрации и аннулирует обременение в виде ипотеки и закладную.

Подписывайтесь на наш Дзен канал

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a489aed865165e1f50c661b/5cce72167dea6f00b30dc8e4

Формирование современной системы ипотечных банков в России

Закладные листы:  Средства для предоставления кредита ба нк добывает путем продажи

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия “ипотечный банк” и “ипотечный кредит”.

Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами.

Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы.

Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям.

Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами.

Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы.

Таким образом, происходит рассеивание риска.

В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о  залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора.

Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью.

Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким – либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца.

Предпосылкой  для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно.

Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок.

Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия.

Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств.

Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки.

За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи  Бонификация    

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту.

На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как оно не знает, с чем это связано.

Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым оно оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ.

Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением кредитов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0.25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют право должникам досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками.

Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка.

Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30% от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счет договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.

Закладные листы являются договорными обязательствами банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченными привилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являются долгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капитала стабильный прирост на продолжительный срок.

Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут быть в любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой момент выдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуется заложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их.

Закладные листы обеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладные права заносятся в специальный регистр, который находится под контролем государственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оно подтверждает наличие необходимого покрытия.

В случае банкротства ипотечного банка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всеми другими кредиторами банка.

Основными целями помещения капитала в закладные листы являются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, через их опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательств частными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельных банках.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты.

Держатель акции может получать проценты по предъявлению этого купона.

Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет важной значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается.

В настоящее время банки переходят на эмиссию без выпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, который подтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банке ценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.

Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.

Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускают в свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банк заботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого он периодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.

Источник: http://libanomaly.ru/finance-2/27.htm

Формирование современной системы ипотечных банков в России. Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежн — TextReferat.com — бесплатный банк рефератов без плагиата

Закладные листы:  Средства для предоставления кредита ба нк добывает путем продажи

Страница 3

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям.

Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами.

Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Кроме того, они являются посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы.

Таким образом, происходит рассеивание риска.

В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки предоставляют займы и различным коммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается не ипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств для коммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные) закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.

Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

Ипотечному банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихся традиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых его аспектах.

Так, землевладение может заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора.

Формально по законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжение землевладельца с его нотариально заверенной подписью.

Однако поскольку ипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данное обязательство.

Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.

В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права занимают особое положение – они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится к судебному процессу о разделе имущества.

Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким – либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца.

Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, такое требование не нужно.

Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В настоящее время все большее распространение получает в качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболее гибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.

Процентная ставка ипотечного долга назначается вначале высокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентных ставок.

Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначается безотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении с собственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может быть использован как гарантия.

Обычно договариваются, что ипотечный долг должен обеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие. Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем же лицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качестве залогового объекта.

Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечном банке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлением банка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовой деятельности.

Средства для предоставления кредита банк добывает путем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк может предоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладные листы обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговых обязательств.

Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения, главным образом через коммерческие банки.

За эту посредническую деятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.

Чистая выручка = Курс продажи — Бонификация

Так как ипотечный банк не меняет процент выплат по закладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений.

В настоящее время закладные листы выпускаются сроком на 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условий предоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случае снижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент по кредиту.

На практике требование банком процентов за предоставление кредита вызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как оно не знает, с чем это связано.

Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагая кредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права их изменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.

С одной стороны, чтобы предоставить предложенный кредит, банк должен продать закладные листы, по которым оно оплачивает проценты их держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, а например, по продвижению строительных работ.

Проценты банк получит только после выдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов по закладным листам и поступлением кредитов за кредит, и необходим процент за предоставление, который, как правило, составляет 0.25% в месяц.

Ипотечные банки предоставляют право должникам досрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками.

Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка.

Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.

1 2 [3] 4 5 6 7 8

 скачать реферат

Источник: http://www.textreferat.com/referat-2776-3.html

Studio-pravo
Добавить комментарий